Mietmängel

Mängel und Mietminderung

Mängel der Mietsache führen nach dem Gesetz zu einer Minderung der Miete. Der Mieter kann also einen Teil der Miete einbehalten, wobei die Höhe der Minderung von der Erheblichkeit des Mangels abhängt. Im Rahmen der umfassenden Beratung achtet Rechtsanwalt Bodo H. Meier auch darauf, ob die Minderungen dem Vermieter das Recht zu Kündigung des Mietverhältnisses geben.

Häufige Fragen zu Mietminderungen

Im Vordergrund steht immer die Frage, ob tatsächlich ein Mangen vorliegt. Denn nicht jeder Fahler ist gleich ein Mangel, der die Minderung der Miete rechtfertigt. Es muss eine Erheblichkeit gegeben sein. Außerdem muss der Mieter dem Vermieter den Mangel angezeigt haben, denn sonst hat der Vermieter keine Möglichkeit, den Mangen beseitigen zu lassen.

Gemindert die Gesamtmiete, also einschließlich der Nebenkosten. Sollte eine Mietminderung den Vermieter nicht zu einer Mängelbeseitigung veranlassen, so kann der Mieter auch von einem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch machen. Aus diesem Grund einbehaltene Mieten müssen – anders als Mietminderungen – nach Beseitigung des Mangels an den Vermieter nachgezahlt werden.

Die häufigsten Gründe für eine Mietminderung sind:

Schimmelbefall in der Wohnung
Wasserschäden und Feuchtigkeit
keine ausreichende Beheizung
Lärmbelästigungen durch Nachbarn
Baulärm von Nachbargrundstücken

Unsere anwaltliche Tätigkeit

Für Vermieter und Mieter stellen sich jeweils dieselben Fragen: Besteht ein Recht des Mieters zur Mietminderung und wie hoch darf die Minderung vorgenommen werden? Hier kommt Ihnen die jahrelange Erfahrung von Rechtsanwalt Bodo H. Meier zugute. Im Rahmen der anwaltlichen Vertretung in seiner in der Hamburger Innenstadt gelegenen Anwaltskanzlei hat er die sich immer wieder ändernde Rechtsprechung kennengelernt.

Von der Rechtsberatung über die außergerichtliche Tätigkeit bis zu der Vertretung vor den Gerichten sind wir Ihr zuverlässiger Partner. Wenn es erforderlich ist, begleiten wir Sie auch bei gerichtlichen Ortsterminen zur Erstellung eines Sachverständigengutachtens. Denn gerade bei Mängeln der Mietsache sind häufig Gutachter gefragt. Sie müssen nicht nur das Ausmaß des Mangels klären, sondern insbesondere seine Ursache. Am häufigsten kommt die bei Feuchtigkeit und daraus entstehenden Schimmelschäden vor.

Im Hinblick auf die mit einem entsprechenden Verfahren entstehenden Kosten besprechen wir mit Ihnen auch, ob sich eine einvernehmliche Klärung zwischen den Mietvertragsparteien herbeiführen lässt. Denn letztlich soll im Vordergrund die Erreichung eines einvernehmlichen Miteinanders der Mietvertragsparteien stehen.

Typische Mängel und ihre Probleme

Minderungen – gleich aus welchem Grund - setzen immer eine rechtzeitige Mängelanzeige voraus. Des Weiteren ist der Mieter selbstverständlich zur Mitwirkung bei der Mängelbeseitigung verpflichtet. Deshalb muss er dem Vermieter bzw. von diesem beauftragten Handwerkern Zutritt zu der Wohnung gewähren, damit die erforderlichen Arbeiten durchgeführt werden können.

Des Weiteren setzen Minderungsrechte in der Regel voraus, dass der Mieter die Mängel auch beweisen kann. Etwas anders sieht die Rechtslage allerdings bei Schimmelbefall aus.

Schimmelbefall
Ist es in einer Wohnung zu einem gravierenden Schimmelbefall gekommen, handelt es sich um einen gravierenden Mangel. Denn mit Schimmel ist eine Gesundheitsgefahr für die Bewohner verbunden.
Es gilt die widerlegliche Vermutung, dass der Vermieter den Schimmelbefall zu vertreten hat. Im Rahmen eines etwaigen Prozesses würde das Gericht einen Sachverständigen mit der Feststellung der Ursache für den Schimmelbefall beauftragen. Würde sich dann herausstellen, dass der Schimmel Folge falschen Heizens und Lüftens des Mieters ist, wären keine Minderungsrechte gegeben.

Lärmbelästigungen
Kommt es zu Lärmbelästigungen durch laute Musik, häufige Feiern, Schreien und Streit aus einer Wohnung oder durch die Lautstärke des Fernsehers, kann dies Minderungsrechte von Mietern in einem Mehrfamilienhaus rechtfertigen.
Entscheidend sind die Intensität, die Häufigkeit und die Uhrzeit der Störungen. Um Minderungsrechte geltend zu machen, muss der Mieter ein Lärmprotokoll führen und dieses dem Vermieter vorlegen. So kann dieser gegenüber dem die Störungen verursachenden Mieter vorgehen. Er wird diesem eine oder mehrere Abmahnungen aussprechen. Werden die Störungen trotzdem fortgesetzt, kann dies zur Kündigung des störenden Mieters führen.
Haben Nachbarn Minderungen vorgenommen, kann der Vermieter den die Störungen verursachenden Mieter in Regress nehmen.

Baulärm
Fühlen sich Mieter durch Baulärm von einer benachbarten Baustelle gestört, so ist für die Frage ihrer Minderungsrechte darauf anzustellen, ob der Vermieter seinerseits Regress von dem Bauherrn bekommen könnte. Dies wäre bei einer ortsüblichen Störung, beispielsweise durch Baumaßnahmen zur Verdichtung in der Stadt, zu verneinen. Auch die Vorhersehbarkeit für den Mieter, dass es in zeitlicher Nähe zu Baumaßnahmen kommen könnte, schließt Minderungsrechte aus.
In jedem Fall ist ein Lärmprotokoll zu führen, um die ein hinnehmbares Maß überschreitenden Störungen belegen zu können.

Defekte Heizung und andere Mängel
Wird in der Mietwohnung nicht mehr die vorgeschriebene Mindesttemperatur erreicht, handelt es sich um einen Mangel. Dieser gibt dem Mieter ein Minderungsrecht. Er muss dem Vermieter ein Temperatur-Mess-Protokoll vorlegen und kann dann entsprechend die Miete in je nach Einzelfall erheblicher Höhe mindern.
Mietminderungen sind auch wegen anderer Ausfälle von technischen Einrichtungen denkbar, so bei Defekten der Warmwasserversorgung, der Türöffnungsanlage, des Fahrstuhls und von Geräten in der Küche sowie insgesamt bei baulichen Mängeln.

Tipps, was bei einer Mietminderung zu beachten ist

Beweise sichern
Der Mieter muss die behaupteten Mängel grundsätzlich beweisen können. Dafür eignen sich Protokolle oder Zeugen. Der Vermieter hat in diesem Zusammenhang das Recht, sich von dem Mangel ein Bild zu machen. Ihm ist Zugang zu der Wohnung zu gewähren, damit er die geeigneten Maßnahmen zu Mängelbeseitigung ergreifen kann.

Höhe der Minderung
Eine Mietminderung darf nur in angemessener Höhe vorgenommen werden. So kann sich die Höhe der Minderung für denselben Mangen über das Jahr verändern. Werden ausreichende Raumtemperaturen nicht erreicht, so stellt dieses in den meisten Fällen außerhalb der Heizperiode keinen Mangel dar. Die eingeschränkte Nutzung eines Balkons ist in den Wintermonaten in der Regel keine Einschränkung, so dass dann keine oder nur eine sehr geringe Minderung in Ansatz gebracht werden kann.